Как продать квартиру: советы  и рекомендации.

          Довольно часто владелец  недвижимости сталкивается с вопросом грамотной продажи квартиры без посредников. Для избегания ошибок в подобной области необходимы советы профессиональных юристов и инвесторов, которые приведены ниже.
Вопреки расхожему мнению продажа квартиры собственником является не таким уж рискованным и сложным делом, хотя и не лишено бумажной волокиты. Но, однако,  оформление квартиры можно поручить специалистам.
Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода.  Есть ведь смысл немного поработать?
Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить - гораздо сложнее.
О чём это правило.  Если вы хотите только продать свою недвижимость и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д.
Но если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность.  Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов.  Это можно легко проверить, прозвонив по нескольким объявлениям о продаже недвижимости.   Окажется, что большинство квартир продается через посредников, а если нет, то весьма по завышенным ценам, так что выгоднее будет купить через агентство.
Таким образом, собственник может попасть в очень неприятную ситуацию.  Например, вы захотите после самостоятельной продажи квартиры купить новую, то вам необходимо будет заплатить агентству недвижимости примерно 6 % от суммы покупки. А если бы вы обратились сразу в агентство для услуг по поиску обмена квартиры, то вы заплатили бы 4% от суммы покупки, а свою квартиру продали без процентов. Так что теперь стоит задуматься, где выгода.
Рекомендация первая по данному совету:
Если вы хотите только продать свою недвижимость, без обмена на другую, то только тогда действуйте самостоятельно без посредников.
Но бывают и другие ситуации, когда, например, необходимо сделать обмен, но с переездом в другой город или на приобретение квартиры в новостройке у заказчика строительства. В этом случаю, есть смысл также продавать свою квартиру самостоятельно.

Рекомендация вторая по данному совету:
Если у вас обменный вариант, а вы хотите продавать квартиру все же самостоятельно, то будьте готовы к тому,  что вам придется потратить свои время и деньги.
Как уже объяснялось выше на рынке практически нет продавцов квартир, которые бы продавали их самостоятельно. И искать их предло Поэтому вам придется искать их самим, подавая свои объявления в СМИ, в интернете или же расклеивая в специально отведенных местах на улицах. Это приведет к расходам времени и денег.
Кроме этого, на растущем рынке недвижимости есть риск того, что если процесс поиска затянется, то на ваши деньги вы уже не сможете купить квартиру, которую планировали. Если вы к этому готовы и у вас есть время, деньги, то вперед.  При самостоятельной продаже квартиры и покупке другой квартиры вы сможете заработать или сэкономить довольно приличную сумму.  Если не готовы, то обращайтесь к агентствам недвижимости.

 

Совет  № 2.  Оцените свою недвижимость.

Алгоритм примерно следующий.  Необходимо взять объявления с ценами на недвижимость, отбросить крайние варианты цен и из оставшихся выбирать цены ближе к нижним на падающем рынке или ближе к верхним ценам при растущем рынке. Полученная цифра и будет ваша цена.
Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если цена завышена, то несколько месяцев без одного отклика на предложение, или потенциального покупателя, поставят вас на место.
Если вам нужно продать побыстрее, то ставьте цену немного ниже рыночной и ищите покупателей, у которых деньги на руках.

Совет № 3. Приведите документы на свою квартиру в полный порядок.

            Перед тем как продавать квартиру, приведите ваши документы на недвижимость в максимальную степень готовности. Так как большинство покупателей не станут ждать, когда вы все доделаете.  Какие документы необходимо подготовить:

1. Необходимо проверить действительность документов из БТИ (Бюро технической инвентаризации). По существующим  правилам эти документы действительны 5 лет с момента инвентаризации.  Если срок действия истек, то обновляйте, не тяните.  Так как при инвентаризации может всплыть перепланировка квартиры, о которой вы могли уже забыть и чтобы её узаконить,  потребуются время и деньги.
2. Зарегистрируйте свои документы в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), даже если в этом нет необходимости.  Например, если вы купили, получили в наследство, выплатили пай в ЖСК на квартиру в 1993 году, то у вас нет необходимости по закону регистрации документов в Учреждении юстиции.  Однако, всё таки рекомендовано пройти эту процедуру.  Многие из людей вообще не понимают, что документы на квартиру бывают без Свидетельства о регистрации и соответственно, боятся сделок, где документы не зарегистрированы.  А если вы продаете без риэлтора, то страх будет еще больше.
3. Выпишите всех зарегистрированных жильцов квартиры и получите их согласие. По возможности, выписывайтесь сами. Получайте согласие всех людей и даже тех, которые живут в других странах. 

Совет № 4.  Активно ведите рекламную компанию.

В методах проведения рекламной компании, действуйте в полном объеме, а не на половину. Ведь если вы решили продать квартиру без помощи агентства недвижимости, то нужно взять его работу на себя.
Во-первых, необходимо разместить объявления в интернете, на различных ресурсах – доски объявления, специализированные сайты, справочники. Эффективность данного метода максимальная при его относительной дешевизне и простоте использования. Если решитесь на платную рекламу, то обдумайте, куда и почему вы её решили дать. Давайте всё-таки  на минимально возможный срок и обновляйте объявление периодически.

Во-вторых, помещайте объявления в газетах или журналах.  Выберите  одно или два самых популярных издания и дайте несколько объявлений.  Давайте самые дешевые строчные объявления на три-четыре недели вперед. Этого обычно достаточно.  Если у вас очень дорогая квартира или коттедж, то конечно можно и нужно делать более активную рекламную компанию. Можно дать фото объявления, баннеры и т.д. Эффект от дачи объявлений достаточно хороший. 

В-третьих, расклейка объявлений. Этот способ из предложенных наименее эффективный. Однако, если квартира средней и низкой ценовой категории, то он работает.  Чем больше расклеили объявлений, тем лучше (минимум 300-500 штук), иначе никакого эффекта скорее всего не будет.
В-четвертых, размещение объявления о продаже непосредственно на стекле квартиры. Особенно эффективно,  если окна квартиры выходят на проходные улицы.

Совет № 5.  Продумайте сразу, кто будет и как оформлять сделку с недвижимостью, а так же как будет происходить передача денег.

       При самостоятельной продаже квартиры кто-то должен будет вам оформить задаток (если он есть),  договор купли-продажи и проверить собранный пакет документов, провести регистрацию недвижимости в Федеральной Регистрационной службе и т.п. Хотя обычно в этом нет ничего особенно сложного, и если вы в этом разбираетесь, то можете всё сделать и сами. Однако, для большинства людей нужна консультация и человек, который бы всё оформил.
Найдите этого человека и заранее узнайте стоимость и подробную процедуру сделки. 

      Второй важный вопрос – это порядок передачи денег за квартиру.  В Юстиции (Федеральной регистрационной службе) вам никто не даст пересчитывать деньги.  Однако,  как правило,  вы уже должны подписать документ о том, что деньги получили в полном объеме.  Если после выхода из Юстиции Покупатель не отдаст вам деньги, а такие случаи бывали, то вы ничего не сделаете ни через суд ни через милицию – это я вам гарантирую.
Если Покупатель согласен отдать деньги до Юстиции, то отлично, берите деньги. Если квартира дорогая,  и вы согласовали использовать Банковскую ячейку, то отлично. В других случаях для оформления сделки я рекомендую воспользоваться услугами Агентства недвижимости.
Помните, что 90 % комиссионных денег Агентство недвижимости берет за поиск Покупателя или Продавца и 10 % - за оформление. Поэтому, если вы нашли Покупателя сами, то часто за символическую сумму, около 10 % от суммы, которую бы они взяли за свои услуги обычно, они могут вам помочь оформить все документы и обеспечат расчеты. Есть смысл искать Покупателя самому, но оформлять самому довольно рискованно и я бы вам этого не советовал.

Вот собственно и все советы о том, как правильно продать квартиру самому.  Если у вас есть немного свободного времени и желания, то вы обязательно разберетесь и у вас всё получится.