Как продать квартиру с долгами за ЖКХ

Собственнику квартиры ВАЖНО помнить:
- за каждый день просрочки платежа начисляются пени. 
- вы рискуете остаться без света и воды, а повторное их подключение обойдётся вам дороже.
- есть вероятность остаться без недвижимости, за которую образовались долги.
Однако согласно законодательству Российской Федерации вы можете продать квартиру, даже в том случае, если у вас есть задолженности по оплате коммунальных услуг.

Способ первый: оплачивает покупатель

В случае мирного решения проблемы в договоре продажи в обязательном порядке отражается, что ваш долг переходит на покупателя. Для этого вам дополнительно потребуется разрешение вашей УК или ТСЖ. Стоимость задолженности вычитается из цены квартиры, и новый собственник всё оплачивает сам. 
И здесь очень важно, правильно оформить договор продажи и правильно расписать все условия оплаты долга.
Велика вероятность, что новый владелец поведёт себя нечестно, откажется оплачивать задолженность и пойдёт в суд, ведь пункт про оплату «жировок», можно трактовать по-разному. Например, что речь идёт о новых, а не о старых квитанциях, ведь официально оплата коммунальных услуг ложится на нового собственника с даты регистрации права собственности (согласно п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Впрочем, нечестно себя может повести и продавец, который обещает погасить свои долги, но не делает этого. Да, новый владелец имеет право потребовать убрать задолженность с лицевого счета и сделать перерасчёт, но не всегда ему пойдут на встречу, ведь управляющей компании легче взыскать долги с новых владельцев, чем искать предыдущих. 
Вот почему так важно чётко сформулировать в договоре все условия соглашения:
- в договор вносится точная сумма задолженности за услуги ЖКХ и указывается период просрочки;
- отдельным пунктом вы прописываете информацию о том, что долг за коммунальные услуги обязан оплатить покупатель;
- в договоре также необходимо отразить, что ваша УК дала разрешение на сделку (письменное разрешение прикладывается к договору).
Все должно быть зафиксировано предельно ясно, так, чтобы не возникло двусмысленностей и возможностей истолковать написанное в пользу покупателя. 
Важно! Жилплощадь с долгами по коммуналке нельзя продать в случае, если она не приватизирована.

Способ второй: оплачивает продавец

И здесь существует 2 варианта решения проблемы.
Вариант первый: долг погашается деньгами с задатка.
Оформляется соглашение о задатке, в котором обязательно указывается, что эти деньги идут на оплату долга. После погашения долга продавец отдаёт покупателю все подтверждающие этот факт документы. 
Обычно этот способ используется в тех случаях, когда есть ипотека − ведь в банк обязательно надо предоставить документы об отсутствии долгов за квартплату.
Важно! После подписания соглашения о задатке отказаться от сделки в одностороннем порядке нельзя. В противном случае продавцы будут обязаны вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере, а покупатели просто потеряют свой задаток. 
Поэтому если сумма коммунального долга очень большая, то продавцу нужно все взвесить, прежде чем рисковать и брать задатком немалые деньги, которые он должен будет вернуть в двойном размере, если вдруг сделка сорвётся по его вине. 
Вариант второй: часть денег со сделки идёт на оплату долга. 
Здесь несколько алгоритмов действия − от тщательно прописанных условий соглашения в договор до выплаты денег частями. В этом случае продавцу отдаётся часть денег, необходимая для погашения задолженности, а остальное он получает только после оплаты долга и предоставления подтверждающих документов. Деньги для сохранности лежат на счету или в банковской ячейке. 
Подведём итог. Если соблюдать все меры предосторжности и тщательно составлять все юридические документы, то проблем при сделках с неоплаченными коммунальными услугами не должно быть.